PF 대출을 아시나요? Project Financing의 약자로 경제 문외한인 저에게는 너무나 생소한 단어입니다. 하지만 이 글은 PF 대출을 설명하는 글이 아닙니다. 부동산 PF 대출이 한도를 넘어 문제가 터졌을 때 부동산 시장의 전망은 어떻게 될지 대략적인 흐름을 살펴보려는 글입니다. 먼저 현재 문제가 되고 있다는 부동산 PF 대출 문제 일단 거기에서 부터 시작해 봅시다.
PF 대출의 문제
경제를 1도 모르는 입장에서 보면 부동산 PF 대출은 은행이나 증권사들이 건설사에게 부동산 프로젝트를 담보로 빌려준 돈이라고 요약이 가능합니다. 즉, 건설사가 건물을 짓기 위해 은행이나 증권사에서 빌려온 돈이라고 볼 수 있겠습니다. 이러한 부동산 PF 대출이 문제가 되고 있다는 소식입니다.
[ PF 위험노출액만 28조원… 증권사 뜨거워진 뇌관 ]
https://n.news.naver.com/article/665/0000001995
PF 위험노출액만 28조원… 증권사 뜨거워진 뇌관 [추적+]
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지고 있다. 정부와 업계가 손을 미리 쓰긴 했지만 연체율은 계속해서 상승하고 있다. 특히 올 2분기 기준 연체율이 17.28%를 기록한 증권업계가 걱정이
n.news.naver.com
위 기사에 따르면 부동산 PF 대출의 연체율이 증가하고 있으며 이러한 현상이 지속될 경우 결국 자금시장이 위축될 것이라는 전망입니다. 자금시장이 위축되면 자금 조달이 어려워진 건설사들은 부동산 침체와 더불어 줄도산의 위기에 처하게 되며 벌써 건설사들의 폐업 신고가 늘고 있다고 합니다. 게다가 고금리가 장기화 되고 부동산 시장 침체가 장기화 될 수록 이러한 현상은 더욱 가속화 될 것이라고 합니다.
PF 대출 문제로 인한 건설사의 줄도산 이후 부동산 시장은?
이 글을 쓰게 된 가장 큰 이유 입니다. 부동산 PF 대출 문제로 자금 조달이 어려워져 건설사가 줄도산 하면 과연 부동산 시장은 어떻게 변할 것인가 하는 궁금증이 생깁니다. 이제부터 천천히 알아가 봅시다.
경제를 1도 모르는 사람 입장으로 하나씩 쉽게 생각해 보면 일단 건설사가 줄도산 한다면 살아남기 위해 건설사들은 분양가를 낮출 것입니다. 분양가가 계속 낮아지다보면 수요가 증가하게 됩니다. 집값이 싸진 만큼 사려는 사람이 늘기 시작합니다. 하지만 건설사들이 많이 도산한 상황이라 공급은 쉽게 늘지 못합니다. 자산의 의미도 함께 가지고 있는 부동산이기에 반등한 수요가 지속적으로 늘어날 것입니다. 수요가 늘어나는 속도를 공급이 따라가지 못해 결국 부동산 시장의 상승을 가져올 것이라고 예측할 수 있습니다. 이제부터는 이러한 시나리오가 가능한 것인지 확인해 봅시다.
먼저 지난 20년간 부동산 시장의 변화를 살펴보면 다음과 같습니다.
위의 표는 2009년 부터 2022년까지의 전국 주택 매매가격 증감률 입니다. 2012년 부터 시작된 가격상승은 매년 변화는 있지만 꾸준한 대세 상승(증감률이 0 이상)을 이어왔고 2019년 주춤했던 상승은 2020년, 2021년에 대폭 상승하며 2022년에 급격한 하락을 하였습니다. 여기서 포인트는 2012년 부터 부동산 시장은 조금씩 상승해왔다는 점입니다.
위의 캡쳐를 보시면 2011년에 나온 PF 대출 관련 검색 결과 입니다. 놀랍게도 2011년에 일어난 PF 대출 문제와 도산 문제가 2022년부터 이어진 현재까지의 상황과 비슷합니다. 2011년과 비슷한 상황으로 흘러간다면 부동산시장의 대세 상승이 다시 시작될 것 같습니다.
이는 부동산 시장의 공급 사이클에 의한 것으로 [ 부동산 시장 하락 -> 미분양 사태 -> 건설사 도산 -> 부동산 공급량 감소 -> 부동산 시장 상승 -> 공급량 과다 -> 부동산 시장 하락 ] 순으로 진행되기 때문입니다.
더욱 자세한 내용은 아래 사이트를 참고하세요
https://contents.premium.naver.com/homesrealestate/homesbudongsan/contents/231003161539197jx
건설사 PF대출 위기, 줄도산! 건설사 파산이 부동산 시장을 폭등시키는 이유!
건설업계, PF 줄도산 '공포' 10 곳 더 무너지나! 그런데 혹시 이 기사의 이상한 점을 발견하셨나요? 눈치가 빠른 분은 이미 눈치 채셨을 수도 있지만, 사실 위 이미지의 왼쪽편에 보이는 기사 ‘건
contents.premium.naver.com
마무리
수년간 이어온 부동산 시장 상승의 여파라고 볼 수 있는 현재의 부동산 PF 대출 문제는 시장의 자연스러운 현상으로 보입니다. 물론 자금 시장이 얼어 붙고 건설사의 도산이 이어진다면 경제적으로 힘든 시기가 올 수 있습니다. 하지만 이는 필요한 것이며 이러한 흐름을 극복하고자 부동산 공급량을 강제적으로 늘린다거나 건설사의 도산을 억지로 막는다면 장기적인 부동산 시장 침체로 이어져 결국 더 큰 경제 위기가 올 수 있다고 생각합니다. 위의 글에서도 예를 든 일본처럼 억지로 공급량을 유지시킨다면 우리나라도 암울한 일본의 경제 상황을 따라갈 지도 모를 일입니다.
부디 힘든시간들이 무사히 지나가고 경제적 상황이 나아지는 그날이 오길 기원합니다.
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